Elle laisse le bail de son T2 stéphanois se reconduire tout seul : trois semaines plus tard, son locataire lui écrit en citant la loi Climat

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Le radiateur électrique du salon cliquetait en refroidissant, ce mardi de novembre vers dix-huit heures. Martine posait ses clés sur le guéridon de l'entrée, dans sa maison de Saint-Chamond, quand elle a vu l'enveloppe blanche coincée sous le journal. Un avis de recommandé, l'adresse tapée à l'ordinateur, et au dos le nom de Karim, son locataire de Saint-Étienne depuis six ans.

Un petit T2 de Saint-Étienne qui tournait sans jamais faire d'histoires

Martine a cinquante-huit ans et travaille comme secrétaire médicale dans un cabinet de Saint-Chamond depuis presque trente ans. Le T2 de la rue Tarentaize, elle l'a hérité de sa tante en 2012, avec ses moulures fatiguées et ses fenêtres en bois d'origine. Quarante-deux mètres carrés au troisième étage sans ascenseur, dans un immeuble de 1905 aux murs de pierre épais. Elle l'a repeint elle-même, a changé la cuisine, puis l'a mis en location pour compléter sa future retraite. Le loyer, quatre cent dix euros, tombe chaque mois sans retard depuis des années.

Karim est arrivé en 2018, un jeune technicien de maintenance employé dans une usine de la vallée du Gier. Discret, poli, il envoie un message quand une ampoule de la cage d'escalier grille ou quand le robinet goutte. Martine passe deux fois par an, apporte parfois une boîte de chocolats à Noël, et ils discutent cinq minutes sur le palier. Elle se considère comme une bonne propriétaire, pas de celles qui laissent pourrir les choses. Soyons honnêtes, elle n'a jamais vraiment pensé à l'isolation, puisque personne ne s'en plaignait.

Le bail avait été signé pour trois ans, puis reconduit une première fois en 2021 sans que personne ne lève le petit doigt. Martine aimait cette simplicité, ce contrat qui roule tout seul comme un abonnement qu'on oublie. Elle avait bien entendu parler à la radio des passoires thermiques et des nouvelles règles, mais de loin. Dans sa tête, ces histoires concernaient les grands bailleurs, les agences parisiennes, les immeubles entiers achetés par des investisseurs. Pas une secrétaire qui loue le petit appartement de sa tante à un garçon sans histoire.

Le diagnostic classé G rangé au fond d'une chemise cartonnée

Le diagnostic de performance énergétique, Martine l'avait fait refaire en 2021, au moment de la première reconduction, parce qu'une amie lui avait conseillé d'être en règle. Le diagnostiqueur était resté une heure, avait pris des photos des fenêtres et du ballon d'eau chaude. Le verdict était tombé par mail quelques jours plus tard : étiquette G, la dernière lettre, en rouge vif. Elle avait soupiré, imprimé le document, puis l'avait glissé dans la chemise verte où elle range tout ce qui concerne l'appartement. Elle s'était dit qu'elle verrait plus tard, quand elle aurait les moyens.

Plus tard, c'était devenu une sorte d'horizon flou. Les devis qu'elle avait demandés pour changer les fenêtres dépassaient les neuf mille euros, sans compter l'isolation des murs donnant sur la cour. Avec le crédit de sa voiture et l'aide qu'elle apportait à sa fille étudiante à Lyon, la somme lui paraissait inatteignable. Elle s'est convaincue que tant que Karim restait, rien ne bougerait. Après tout, il ne se plaignait pas, il payait, et le bail continuait sa vie paisible. Pourquoi réveiller une affaire qui dormait si bien dans son coin.

À l'été 2024, la date de la deuxième échéance approchait, prévue pour début 2025. Martine a hésité à proposer un nouveau contrat, puis elle a laissé faire, persuadée que ne rien signer la protégeait. Elle en a parlé à son frère Denis, garagiste, qui loue lui aussi un studio à Firminy. Il a haussé les épaules au-dessus de son café. Tant que tu ne touches à rien, ils ne peuvent rien te dire, c'est le contrat d'avant qui continue. Cette phrase l'a rassurée pendant des mois, comme une couverture qu'on tire sur soi.

« Tant que tu ne touches à rien, ils ne peuvent rien te dire, c'est le contrat d'avant qui continue. »

Un hiver plus froid et des messages qui changent de ton

Le premier signe est arrivé en janvier, un message de Karim un peu plus long que d'habitude. Il expliquait que sa facture d'électricité avait atteint cent quatre-vingts euros sur le mois de décembre, alors qu'il chauffait à dix-huit degrés. Il demandait si elle avait prévu quelque chose pour les fenêtres, poliment, sans exiger. Martine a répondu qu'elle y pensait, qu'elle attendait des devis, ce qui n'était pas tout à fait faux. Elle a reposé son téléphone sur la table de la cuisine avec un léger malaise, vite chassé par la préparation du dîner.

En février, lors de son passage habituel, elle a remarqué une serviette roulée contre le bas de la porte-fenêtre du salon. Une fine trace noire courait dans l'angle du plafond de la salle de bains, là où l'humidité s'accrochait. Karim portait un pull épais à l'intérieur, et un petit chauffage d'appoint ronronnait près du canapé. Il n'a rien dit de particulier, il a seulement proposé un café qu'elle a refusé. En redescendant les trois étages, elle a senti le courant d'air glacé qui filait sous la porte de l'immeuble.

Elle aurait pu appeler un artisan ce jour-là, ou relire le diagnostic. On connaît tous ça, ce moment où l'on sent qu'un problème grossit et où l'on préfère regarder ailleurs. Le bail s'est reconduit en silence au début de l'année, sans lettre, sans signature, exactement comme elle l'avait voulu. Pendant plusieurs mois, plus aucun message n'est arrivé de la rue Tarentaize. Martine a pris ce silence pour un apaisement, presque pour une victoire. Elle ignorait que Karim passait ses soirées à se renseigner auprès d'une association de locataires stéphanoise.

Le recommandé, les coups de fil et la réponse du notaire

La lettre tenait sur une page et demie, rédigée dans un français soigné. Karim rappelait que le logement était classé G selon le diagnostic de 2021 qu'elle lui avait remis. Il citait la loi Climat et résilience de 2021 et expliquait que, depuis le premier janvier 2025, ce classement rendait le logement non décent. Il demandait la réalisation de travaux de mise en conformité dans un délai raisonnable, et précisait qu'il souhaitait rester dans l'appartement. Martine a relu trois fois la dernière phrase, debout dans l'entrée, son manteau encore sur le dos.

Elle a d'abord appelé Denis, qui a juré que c'était du bluff et qu'aucun juge ne suivrait. Puis sa voisine Josiane, ancienne employée d'agence immobilière, qui a eu un silence gêné au bout du fil. Je crois que ton locataire a raison, Martine, ça a changé, les reconductions sont concernées aussi. Le lendemain, elle a pris un rendez-vous chez le notaire qui avait réglé la succession de sa tante. Elle a passé la nuit à tourner dans son lit, en calculant des sommes qu'elle n'avait pas.

Le notaire l'a reçue dans un bureau sentant la cire et le papier ancien. Il a écouté, feuilleté le bail, regardé la date de la reconduction, puis il a posé ses lunettes sur le sous-main. Il lui a expliqué, pour son dossier à elle, que la reconduction tacite comptait comme un nouveau départ du contrat au regard de cette règle. Martine a protesté qu'elle n'avait rien signé du tout, justement. Il a souri avec une sorte de tendresse fatiguée. C'est précisément ce que pensent la plupart des propriétaires qui viennent me voir cette année.

« J'ai cru que le silence me protégeait, alors qu'il me mettait dans l'illégalité, c'est ça le plus dur. »

Ce n'était pas un locataire procédurier mais un logement hors la loi

En sortant de l'étude, Martine a compris que le problème n'avait jamais été Karim. Elle s'était préparée à une dispute, à un homme qui voudrait ne plus payer ou partir avec une indemnité. Or il réclamait simplement de vivre dans un appartement correctement chauffé, et la loi lui donnait désormais ce droit. Depuis 2025, un logement étiqueté G ne peut plus être proposé à la location dès qu'il y a un nouveau bail, un renouvellement ou une reconduction tacite. Le contrat qu'elle croyait figé s'était remis à zéro, avec les règles du jour.

Le notaire lui avait aussi expliqué que, dans sa situation, Karim pouvait saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge si rien ne bougeait. Le juge peut ordonner les travaux, voire réduire le loyer en attendant. Martine a repensé à la serviette roulée contre la porte-fenêtre, au petit chauffage d'appoint, au pull épais. Elle a eu honte, une honte sourde, de ne pas avoir vu ce que son locataire endurait. Le soir même, elle a appelé Karim, et sa voix tremblait un peu au téléphone.

La conversation a duré vingt minutes, bien plus calme qu'elle ne l'avait imaginé. Karim a expliqué qu'il aimait le quartier, qu'il ne voulait pas d'histoire, mais qu'il ne passerait pas un autre hiver à quinze degrés. Il lui a parlé de l'association, de France Rénov', des aides qu'elle ignorait totalement. J'ai pas envie qu'on se fâche, madame, je veux juste avoir chaud chez moi. Elle a raccroché avec un drôle de soulagement, comme si la lettre avait enfin forcé une porte qu'elle tenait fermée depuis quatre ans.

Douze mille euros de travaux et une étiquette remontée jusqu'au D

Un conseiller France Rénov' de la Loire est venu en mars, accompagné d'un thermicien. Ils ont proposé un bouquet de travaux : fenêtres en double vitrage, isolation intérieure des murs sur cour, ventilation mécanique et pompe à chaleur air-air dans le salon. Le total dépassait douze mille euros, mais une partie pouvait être couverte par des aides selon ses revenus. Martine a obtenu environ quatre mille euros, et emprunté le reste sur sept ans auprès de sa banque. Les ouvriers ont travaillé trois semaines pendant que Karim logeait chez sa sœur, à Roanne.

Le nouveau diagnostic, réalisé en juin, a affiché une lettre D, en jaune orangé. Karim a envoyé une photo de sa facture de juillet, accompagnée d'un simple pouce levé. Martine a calculé que son loyer, après le remboursement du prêt, lui rapportait désormais moins de deux cents euros par mois. Elle ne regrette pas pour autant, dit-elle, parce que l'appartement a pris de la valeur et qu'elle dort mieux. Son frère Denis, lui, a discrètement commandé un diagnostic pour son studio de Firminy, sans en parler à personne.

Aujourd'hui, Martine raconte son histoire à ses collègues du cabinet, et certains blêmissent en l'écoutant. Elle insiste sur un point : le calendrier continue, puisque les logements classés F suivront en 2028 et les E en 2034. Elle conseille de ne pas attendre le recommandé pour ouvrir la chemise cartonnée où dort le diagnostic. J'ai cru que le silence me protégeait, alors qu'il me mettait dans l'illégalité, répète-t-elle. Avant de laisser un bail se reconduire, quelques vérifications simples peuvent éviter bien des nuits blanches.

« J'ai pas envie qu'on se fâche, madame, je veux juste avoir chaud chez moi cet hiver. »

• Retrouver le diagnostic de performance énergétique du logement et vérifier sa lettre et sa date de validité.
• Noter la date d'échéance du bail : une reconduction tacite compte comme un nouveau départ pour la règle sur les logements G.
• Contacter un conseiller France Rénov' pour un audit et la liste des aides possibles selon ses revenus.
• Demander plusieurs devis à des artisans labellisés RGE avant de choisir un bouquet de travaux.
• Prévenir le locataire du calendrier des travaux et prévoir une solution s'il doit quitter les lieux quelques semaines.
• Anticiper les prochaines échéances : logements F interdits à la location en 2028, logements E en 2034.