Elle loue depuis six ans un studio près de Limoges : en octobre, son locataire lui écrit le mot « indécent » dans une lettre

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La boîte aux lettres a grincé comme chaque samedi matin, vers neuf heures, quand Martine est descendue chercher le pain. Entre une publicité de supermarché et la facture d'eau, une enveloppe blanche écrite à la main, timbrée en lettre suivie. Elle a reconnu l'écriture penchée de Yanis, son locataire. Debout dans l'entrée, encore en chaussons, elle a lu le mot indécent deux fois.

Un petit studio sous les toits, loué sans histoire depuis six ans

Martine a 58 ans, elle est aide-soignante dans un Ehpad de Limoges et elle vit à Panazol, à quelques kilomètres du centre. En 2018, avec l'argent de la maison de sa mère, elle a acheté un studio de vingt-quatre mètres carrés à Isle. C'est le dernier étage d'une vieille maison en granit coupée en trois logements. Elle le voyait comme un complément pour sa retraite, une petite sécurité. Le loyer, 430 euros charges comprises, couvre la taxe foncière et laisse un peu de marge chaque mois.

Yanis est arrivé en 2019, il avait dix-neuf ans et commençait un apprentissage dans une boulangerie du quartier. Il part travailler à quatre heures du matin, rentre en début d'après-midi, dort beaucoup et ne fait pas de bruit. Le loyer tombe le cinq du mois, sans un jour de retard depuis six ans. Martine passe deux fois par an, pour relever un compteur ou changer un joint de robinet. Ils se tutoient presque, elle lui apporte parfois une part de gâteau quand elle vient.

Soyons honnêtes, elle ne pensait jamais vraiment au studio entre deux visites. Il était loué, il rapportait, le locataire était content, du moins elle le croyait. Elle avait signé le bail chez une agence de Limoges, puis repris la gestion elle-même pour économiser les frais. Les papiers dormaient dans une pochette verte, au fond d'un tiroir du buffet. Parmi eux, un diagnostic de performance énergétique réalisé avant la vente, avec une grande lettre rouge en haut de la page : un G, qu'elle avait à peine regardé.

Le diagnostic rangé au tiroir et la promesse d'y penser plus tard

À l'achat, le notaire avait évoqué le diagnostic en passant, entre deux signatures. Martine se souvient d'une phrase sur les passoires thermiques et de l'agent immobilier qui haussait les épaules. Tous les vieux logements du coin sont comme ça, avait-il dit, les murs sont épais, ça tient la chaleur. Elle avait trouvé l'argument raisonnable. Le studio avait des convecteurs électriques récents, des fenêtres en bois simple vitrage repeintes, et un plafond mansardé sous une toiture jamais isolée, ce qu'elle ignorait alors.

Les années suivantes, elle a entendu parler à la radio des nouvelles règles pour les logements énergivores. Elle a retenu, comme beaucoup, une idée simple : ce serait pour les nouveaux baux, plus tard, et sans doute avec des aides. Une collègue de l'Ehpad lui avait dit qu'on ne pouvait plus augmenter le loyer des logements mal classés. Martine ne l'avait jamais augmenté de toute façon. Elle se disait qu'elle ferait des travaux le jour où Yanis partirait, entre deux locations, tranquillement.

Cette décision avait du sens, vue de chez elle. Faire des travaux avec un locataire dans les lieux, c'était le déranger, peut-être le perdre. Et puis il y avait l'argent : elle avait encore trois ans de crédit sur sa voiture et une chaudière à changer chez elle. Le studio, lui, fonctionnait. Personne ne se plaignait. On connaît tous ça, ces dossiers qu'on repousse parce que rien ne presse vraiment, jusqu'au jour où quelqu'un d'autre décide qu'il est temps.

« J'avais lu le mot indécent comme un reproche sur moi, alors que c'était juste un mot de la loi. »

Des gouttes sur les vitres et une facture que personne n'a lue

Le premier signe, Martine l'a eu en février dernier, sans le reconnaître. En passant récupérer une clé, elle a remarqué des traînées noires au coin de la fenêtre de la salle d'eau. Yanis a dit qu'il aérait pourtant, qu'il ouvrait tous les matins en partant. Elle lui a conseillé un produit anti-moisissure acheté au supermarché et lui a laissé le flacon sur l'évier. Il a souri, il a dit merci, et ils ont parlé d'autre chose, de la boulangerie et de son patron.

Au printemps, il lui a envoyé un message qu'elle a lu dans le bus. Il demandait si elle pensait changer un jour les fenêtres, parce que l'hiver avait été dur. Il avait joint une photo de sa facture d'électricité : plus de 190 euros pour janvier, pour vingt-quatre mètres carrés. Martine a répondu qu'elle y réfléchissait, qu'elle regarderait les devis après l'été. Elle a pensé qu'il chauffait trop, qu'à son âge on laisse les radiateurs à fond en ouvrant la fenêtre.

Elle n'a rien regardé, évidemment. L'été est passé avec ses gardes de nuit, une semaine en Charente chez sa sœur, la rentrée des petits-enfants. En septembre, Yanis a croisé une voisine dans l'escalier, qui lui a parlé d'une association de locataires à Limoges. Martine ne l'a su que plus tard. Ce matin d'octobre, dans sa lettre, il écrivait poliment qu'il demandait la mise en conformité du logement avec les critères de décence énergétique, et qu'il attendait une réponse sous deux mois.

Trois coups de téléphone et une propriétaire qui ne comprend plus rien

Sa première réaction a été la vexation, plus que l'inquiétude. Elle avait toujours été correcte, elle n'avait jamais augmenté le loyer, elle apportait des gâteaux. Le mot indécent lui semblait sale, presque une insulte. Elle a pensé que Yanis voulait partir sans préavis, ou obtenir une baisse de loyer en la menaçant. Le soir même, elle a appelé sa sœur, qui loue deux appartements à Angoulême. Sa sœur lui a dit de ne pas répondre, qu'un locataire en place ne pouvait rien exiger.

Le lundi, elle a appelé l'agence qui avait géré le bail au début. Une jeune femme lui a expliqué que c'était compliqué, qu'il faudrait un rendez-vous, que la gestion locative coûtait sept pour cent du loyer. Martine a raccroché sans prendre de date. Elle a ensuite essayé d'appeler Yanis, qui n'a pas décroché, sans doute endormi après sa nuit au fournil. Elle lui a laissé un message un peu sec, dont elle n'est pas fière aujourd'hui, en lui demandant ce qui lui prenait.

Il a rappelé le lendemain, calmement. Je ne veux pas partir, je veux juste ne plus avoir froid et ne plus payer deux cents euros d'électricité, a-t-il dit. Martine a senti qu'il avait préparé ses phrases. Il a ajouté que l'association lui avait conseillé d'écrire, que c'était la procédure normale. Elle a demandé quelle procédure. Il a parlé d'une commission, puis d'un juge si rien ne bougeait. Elle a raccroché, s'est assise dans la cuisine et a ressorti la pochette verte du buffet.

« Je ne veux pas partir, je veux juste ne plus avoir froid et ne plus payer deux cents euros d'électricité. »

Ce n'était pas une menace, c'était la loi depuis janvier

C'est une collègue qui lui a donné le numéro de l'espace conseil France Rénov' de la Haute-Vienne. Martine y est allée un mercredi après-midi, le diagnostic sous le bras. Une conseillère, Sophie, a lu le document en silence, puis a posé son stylo. Elle lui a expliqué que depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne répond plus aux critères de décence énergétique. Et que cela ne concerne pas seulement les nouveaux baux : votre locataire actuel peut vous demander des travaux, a-t-elle précisé.

Martine a demandé ce qui se passait si elle refusait, ou si elle ne pouvait pas payer. Sophie a déroulé les étapes, sans dramatiser. Le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, gratuite, qui réunit les deux parties pour trouver un accord. Si cela échoue, il peut aller devant le juge des contentieux de la protection. Dans les dossiers qu'elle a suivis, a ajouté Sophie, le juge pouvait ordonner les travaux, réduire le loyer ou le suspendre en attendant leur réalisation.

Ce qui l'a frappée, raconte Martine, c'est que Yanis n'avait rien inventé. Il n'essayait ni de partir ni de la piéger, il appliquait un droit qu'elle ignorait. J'avais lu le mot indécent comme un reproche sur moi, alors que c'était un mot de la loi, dit-elle aujourd'hui. La conseillère lui a aussi rappelé que le calendrier continuait : les logements classés F suivraient en 2028, puis les E en 2034. Son studio n'était pas une exception, c'était un cas parmi des milliers dans le département.

Des devis, un accord avec Yanis et une lettre rouge à faire disparaître

Martine a rappelé Yanis le soir même, pour s'excuser de son premier message. Ils se sont vus au studio le samedi suivant, autour d'un café qu'il avait préparé dans sa petite cafetière italienne. Elle lui a montré les rendez-vous pris avec deux artisans recommandés par l'espace conseil. Il a accepté que les travaux se fassent pendant ses deux semaines de congés de février. Tout ce que je voulais, c'était une date, a-t-il dit, et maintenant j'en ai une. La commission n'a jamais été saisie.

Le premier devis s'élevait à près de 14 000 euros : isolation de la toiture par l'intérieur, double vitrage, ventilation mécanique et deux radiateurs à inertie. Sophie l'a aidée à monter un dossier d'aides et à demander un nouveau diagnostic après travaux. Selon ses calculs à elle, le studio devrait passer en D, peut-être en C. Martine a dû emprunter une partie de la somme, ce qui retarde le changement de sa propre chaudière. Elle estime qu'elle s'en sort plutôt bien, comparé à ce qu'elle a imaginé ce samedi d'octobre.

Elle le dit simplement maintenant : elle aurait dû ouvrir la pochette verte bien plus tôt, au lieu d'attendre un départ qui ne venait pas. Elle conseille à ses collègues propriétaires de regarder la lettre de leur diagnostic avant qu'un locataire ne le fasse à leur place. Dans le studio d'Isle, les traînées noires ont été nettoyées, les artisans ont pris leurs mesures. Yanis compte rester encore quelques années. Martine, elle, a punaisé le calendrier des travaux sur son frigo, à côté des dessins de ses petits-enfants.

« Je pensais que les nouvelles règles, c'était pour les nouveaux baux, plus tard, quand il serait parti. »

• Retrouver le diagnostic de performance énergétique du logement et vérifier sa lettre, de A à G.
• Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G n'est plus considéré comme décent, y compris pour le locataire en place.
• Le locataire peut demander des travaux par écrit, puis saisir la commission départementale de conciliation, gratuite.
• En cas d'échec, le juge des contentieux de la protection peut être saisi par le locataire.
• Les logements classés F seront concernés en 2028, puis les E en 2034.
• Un espace conseil France Rénov' peut aider à chiffrer les travaux et à monter les demandes d'aides.