À 63 ans, il veut réviser le loyer du studio de sa tante : l’agence lui oppose une lettre G inscrite en bas d’un diagnostic

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La pluie fine de novembre glissait sur la vitre de la cuisine, à Isle, aux portes de Limoges. Gérard, 63 ans, avait étalé le bail sur la toile cirée, à côté d'une tasse de café tiède. Il était neuf heures. Le stylo à la main, il entourait une date au feutre rouge : le 1er décembre, anniversaire du contrat de son locataire.

Un studio de tante Odette et un locataire sans histoires

Le studio, Gérard l'avait hérité de sa tante Odette quatre ans plus tôt, au deuxième étage d'un immeuble des années soixante. Vingt-huit mètres carrés, une kitchenette, une fenêtre sur une cour plantée d'un vieux tilleul. Il y avait passé ses mercredis d'enfant, à manger des crêpes. Après l'enterrement, il n'avait pas eu le cœur de le vendre, alors il avait décidé de le louer, simplement, pour compléter sa retraite d'ancien technicien de la SNCF.

Le locataire s'appelait Yanis, un apprenti boulanger de vingt-deux ans, ponctuel et discret. Il payait 390 euros par mois, charges comprises, toujours le cinq, par virement. Gérard n'avait jamais eu à le relancer, et il s'en félicitait souvent devant sa femme, Martine. Pour ne pas se compliquer la vie, il avait confié la gestion à une agence du centre de Limoges, qui encaissait les loyers contre un petit pourcentage. Tout roulait depuis trois ans.

Ce matin-là, Gérard faisait ses comptes de fin d'année, comme chaque automne. La taxe foncière avait grimpé, l'assurance aussi, et les frais d'agence n'avaient pas baissé. Il avait relu son bail, ligne par ligne, et trouvé la clause de révision annuelle selon l'indice de référence des loyers. Il ne l'avait jamais appliquée, par gentillesse ou par paresse, il ne savait plus très bien. Il s'était dit que cette année, quelques euros de plus ne feraient de mal à personne.

La révision prévue au bail, demandée en toute bonne foi

Gérard avait sorti sa calculette, celle qui servait déjà à sa tante pour ses mots croisés chiffrés. Avec l'indice publié, la hausse représentait une douzaine d'euros par mois. Il avait hésité, puis pensé à Yanis, à son salaire d'apprenti. Il avait conclu que c'était raisonnable, que c'était prévu, que c'était son droit. Martine, en passant derrière lui, avait haussé les épaules. Tu vois bien que tout augmente, avait-elle dit, le pain de ton locataire aussi.

Il avait donc rédigé un courriel à l'agence, poli, presque timide. Il demandait l'application de la révision à la date anniversaire, le 1er décembre, conformément à l'article du bail. Il avait ajouté une phrase sur la hausse de la taxe foncière, pour justifier, comme on s'excuse. Puis il avait cliqué sur envoyer, rassuré d'avoir enfin mis de l'ordre dans ses affaires. L'agence répondait en général sous quarante-huit heures, avec une formule aimable.

Dans son esprit, la démarche n'avait rien d'extraordinaire. Tous les propriétaires qu'il connaissait révisaient leur loyer, son beau-frère à Panazol le faisait chaque année sans même y penser. Gérard voyait cela comme un geste administratif, au même titre que changer le contrat d'électricité. Il avait même noté dans son agenda de vérifier le virement de décembre. Il imaginait déjà le petit surplus servir à repeindre les volets du studio, qui s'écaillaient depuis l'hiver dernier.

« Je croyais que c'était l'agence qui faisait du zèle, en fait c'était la loi, et moi je n'avais rien lu. »

Une réponse sèche et une lettre qu'il n'avait jamais regardée

La réponse était arrivée trois jours plus tard, plus courte que d'habitude. La gestionnaire, une certaine Sandrine, expliquait que la révision était impossible pour ce logement. Elle joignait en pièce jointe un document que Gérard reconnut vaguement : le diagnostic de performance énergétique, réalisé lors de la mise en location. Au bas de la première page, une étiquette colorée affichait une lettre rouge sombre, un G. Gérard n'y avait jamais prêté attention, il l'avait signé avec le reste.

Il crut d'abord à une confusion. Le studio était petit, il chauffait vite, Yanis ne s'était jamais plaint du froid. Il y avait des radiateurs électriques, certes anciens, et une fenêtre en simple vitrage côté cour. Mais de là à bloquer un loyer, il ne voyait pas le rapport. Il relut le courriel à voix haute pour Martine, qui fronça les sourcils. C'est quoi, ce G, demanda-t-elle, c'est une note d'école ou quoi.

Gérard referma l'ordinateur et ne répondit pas tout de suite. Il se dit que l'agence voulait peut-être éviter un conflit avec le locataire, ou qu'elle se trompait de dossier. Soyons honnêtes, il avait toujours un peu soupçonné les agences de compliquer les choses pour justifier leurs frais. Il décida d'attendre le lendemain, de laisser passer la nuit. Mais la lettre rouge tournait dans sa tête, et il dormit mal, en pensant au tilleul de la cour.

Des appels, un beau-frère sûr de lui et un doute qui grandit

Le lendemain, il appela son beau-frère Bernard, propriétaire de deux appartements à Panazol. Bernard rit au téléphone et lui assura que l'agence racontait n'importe quoi. Moi, je révise tous les ans, je n'ai jamais entendu parler de ça, dit-il. Rassuré, Gérard rappela l'agence dans la foulée, décidé à insister. Sandrine, au bout du fil, resta calme, presque patiente, et lui demanda simplement quelle était la classe énergétique des logements de son beau-frère.

Gérard ne savait pas. Il rappela Bernard, qui fouilla dans ses papiers pendant dix minutes en soufflant. Ses deux appartements, récemment rénovés, étaient classés C et D. Le silence qui suivit au téléphone fut plus long que prévu. Gérard sentit que quelque chose lui échappait. Il chercha sur internet, tomba sur des forums de propriétaires furieux, des messages contradictoires, des chiffres qui ne collaient pas entre eux. Il ferma l'onglet, plus perdu qu'avant.

Il prit alors rendez-vous avec un conseiller de l'espace France Rénov' de Limoges, une permanence gratuite dont lui avait parlé une voisine. Il y alla un mardi après-midi, le diagnostic plié dans la poche de son blouson. Dans la petite salle, une affiche montrait une maison coupée en deux, avec des flèches rouges qui s'échappaient du toit. Il attendit son tour en tournant le papier entre ses doigts. Il avait l'impression bizarre de passer un examen qu'il n'avait pas révisé.

« Ce G en bas de la page, je l'avais signé sans le regarder, comme on signe un reçu au supermarché. »

Le conseiller pose le doigt sur la date d'août 2022

Le conseiller, un homme d'une trentaine d'années nommé Thomas, lut le diagnostic en silence. Puis il expliqua, sans détour, que l'agence avait raison. Depuis le 24 août 2022, pour les logements classés F ou G, la loi Climat et résilience interdit de réviser ou d'augmenter le loyer, que ce soit en cours de bail, au renouvellement ou entre deux locataires. L'indice de référence ne change rien. Le loyer de Yanis était figé tant que l'étiquette restait rouge.

Gérard encaissa, puis Thomas continua. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G est considéré comme non décent pour la location : il ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail, ni d'une reconduction en l'état. Pour les logements classés F, le même couperet tombera en 2028, puis pour les E en 2034. Si Yanis partait, Gérard ne pourrait tout simplement pas relouer le studio sans travaux. Le bail existant courait, mais le calendrier était serré.

En sortant, Gérard resta un moment assis dans sa voiture, sur le parking, moteur éteint. Ce qu'il prenait pour une petite démarche administrative révélait en réalité un logement que la loi considérait comme une passoire thermique. Le studio de tante Odette, avec ses souvenirs de crêpes, consommait trop pour être loué longtemps. Il repensa à Yanis, à ses factures d'électricité dont il ne parlait jamais. Peut-être qu'il ne se plaignait pas, simplement, parce qu'il n'osait pas.

Des devis, une fenêtre neuve et un loyer qui attendra

Les semaines suivantes, Gérard fit venir deux artisans. Les devis tournaient autour de quinze mille euros : isolation des murs par l'intérieur, double vitrage, ventilation et radiateurs à inertie. Thomas l'aida à monter un dossier d'aides, que Gérard examina avec prudence, chiffre par chiffre. On connaît tous ça, ces papiers qu'on remet à plus tard. Lui s'obligea à tout remplir avant Noël. Il prévint aussi Yanis, qui l'écouta, surpris, puis avoua qu'il chauffait peu pour économiser.

Pour Gérard, le calcul avait changé de sens. Les douze euros de révision qu'il espérait étaient hors de portée, mais garder le studio sans travaux revenait à le condamner à moyen terme. Après rénovation, un nouveau diagnostic pourrait faire passer le logement en classe D, ce qui débloquerait la révision. Il dit à Martine qu'il préférait investir maintenant que vendre plus tard un logement invendable. Elle répondit que tante Odette aurait approuvé, elle qui gardait toujours son châle à la maison.

Au printemps, la fenêtre côté cour fut remplacée la première. Gérard passa voir le chantier un samedi matin, et posa la main sur la vitre neuve, tiède sous le soleil. Le tilleul bourgeonnait derrière. Il avait rangé le bail dans une chemise neuve, avec le vieux diagnostic et les devis signés. Avant de partir, il nota sur un papier ce qu'il aurait aimé savoir quatre ans plus tôt, pour le donner à Bernard, qui n'était plus si sûr de lui.

« Douze euros de plus, je pensais que ça ne ferait de mal à personne, et finalement je n'ai même pas le droit. »

• Retrouvez le DPE de votre logement loué et vérifiez sa lettre, de A à G.
• En classe F ou G, aucune révision ni hausse de loyer n'est possible depuis le 24 août 2022.
• Depuis le 1er janvier 2025, un logement G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail.
• Les logements classés F seront concernés à leur tour en 2028, puis les E en 2034.
• Un espace France Rénov' peut vous conseiller gratuitement sur les travaux et les aides.
• Après travaux, faites réaliser un nouveau DPE pour faire constater le changement de classe.